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PROCESO DE COMPRA DE BIENES INMUEBLES URBANOS Y RURALES EN URUGUAY

En Uruguay no hay restricción para la compra de bienes por parte de extranjeros, no hay tratamiento diferencial entre extranjeros o uruguayos; ambos compran en las mismas condiciones.

El proceso de compra requiere de la intervención de un Escribano Público (Notario), el cual es designado por el comprador.

Luego de seleccionar la propiedad y acordar las condiciones comerciales de compra con el vendedor, el comprador debe solicitar la intervención de su escribano. El escribano es el profesional de derecho capacitado para asesorar al comprador con relación a todos los temas jurídicos, vinculados con la compra de un inmueble.

Una vez acordadas las condiciones del negocio, el escribano será el encargado de redactar el Reserva (o Boleto de Reserva), que es el contrato preliminar que fijará el precio y establecerá las condiciones del mismo y los derechos y obligaciones de cada parte.

Con el fin de intentar asegurar el negocio, se establece en la Reserva una multa que, habitualmente, es el equivalente al 10% del precio de compra. En concordancia con ello, y con fines de garantía, el comprador debe depositar en manos de su propio escribano, el monto equivalente a la multa, mientras que el vendedor generalmente deposita en manos del mismo escribano los títulos originales del inmueble a vender.

Una vez firmada la reserva por ambas partes, comienza una etapa de estudio por parte del escribano del comprador de los títulos de propiedad, dirigida a conocer los antecedentes por los últimos 30 años, su regularidad, así como también la obtención de información registral para conocer la posible existencia de embargos, gravámenes, etc,, pago de impuestos, consumos, etc.

Finalizada dicha etapa de estudio, y cuando el escribano tiene la certeza que toda la documentación está en regla y que no existen deudas que afecten al inmueble, se procederá a firmar la compraventa definitiva del inmueble o, según el caso, la firma de un compromiso de compraventa previo a la firma de la compraventa final. Cabe destacar que el compromiso de compraventa inscripto en el Registro, genera a favor del promitente comprador un derecho real muy parecido al derecho de propiedad que otorga la compraventa.

Simultáneamente con el otorgamiento de la compraventa se paga el precio y se recibe el inmueble (pueden darse otras situaciones, dependiendo de lo negociado por las partes).

Al otorgarse la compraventa el comprador deberá abonar:

1. Impuesto a las Trasmisiones Patrimoniales (ITP) que es el 2% del valor catastral actualizado por cada una de las partes.
2. El Montepío Notarial que es el 15,5% del precio de compra y que debe necesariamente volcarse en la Caja Notarial.
3. Los Honorarios que se hayan convenido pagar con el del escribano;
4. Los gastos que se hubieran generado, incluyendo tasas por certificados registrales, tasas de inscripción, etc.
5. El vendedor deberá pagar además el Impuesto a la Renta.

Una vez firmada la compraventa (que se firma en el Protocolo del escribano designado por el comprador) se expide una primera copia de la misma, la cual debe inscribirse inmediatamente en el Registro de la Propiedad Inmueble, del Departamento donde se encuentra ubicado el inmueble.

Es importante destacar que, de tratarse de inmuebles rurales deberá realizarse algunos trámites más y corresponderá realizar la inscripción en el Banco de Previsión Social.

Por último, una vez adquirido el inmueble, su propietario deberá pagar los siguientes impuestos:

Como propietario de un inmueble, el comprador deberá pagar los siguientes impuestos y consumos:

* Impuesto de Contribución Inmobiliaria (se puede pagar en 1 o varias cuotas).
* Impuesto de Instrucción Primaria (se puede pagar en 1 cuota o en 3 cuotas).
* Tributos Domiciliarios y Tarifa de Saneamiento (se paga bimensualmente y es solo para inmuebles ubicados en Montevideo).
* Gastos comunes mensuales (en caso de tratarse de una unidad de propiedad horizontal);
* Consumos (electricidad, agua, gas, etc)